สถาปนิกผังเมืองแนะรัฐนำที่ดินของรัฐสร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อย แทนปล่อยเช่าให้เอกชนสร้างคอนโด จี้เปลี่ยนนโยบายเพื่อปรโยชน์สังคมมากกว่ารายได้สูงสุดขอรัฐ (ขอบคุณภาพจาก: เครือข่ายวิชาการเพื่อพัฒนาพื้นที่ริมคลอง)

เป็นที่ถกเกียงกันมานานในประเด็นเรื่องการจัดการที่ดินสำหรับเป็นที่อยู่อาศัยในเมืองให้กับผู้มีรายได้น้อยว่า ที่ผ่านมาการปล่อยให้กลไกลตลาดเป็นผู้จัดการแทนรัฐ ก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดเพียงใด โดยเฉพาะเมื่อราคาที่อยู่อาศัยในเมืองขยับตัวขึ้นจนมีเพียงคนบางกลุ่มเท่านั้นที่เข้าถึงที่อยู่อาศัยในระดับที่เรียกว่าพอจะมีคุณภาพชีวิตที่ดีได้ ในทางกลับกัน ที่ดินว่างเปล่าของรัฐกลับไม่ถูกนำไปสร้างประโยชน์ให้คนเมืองที่เข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด 

1 ม.ค. 59 เครือข่ายวิชาการเพื่อพัฒนาพื้นที่ริมคลองกล่าวถึงการจัดการที่ดินที่อยู่อาศัยในเมืองว่า   ผศ.ดร.อภิวัฒน์ รัตนวราหะ อาจารย์ภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ที่ผ่านมารัฐได้ปล่อยมือให้กลไกตลาดเป็นผู้จัดการมานานแล้ว ซึ่งมันก็สามารถทำงานได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ขึ้นชื่อว่ากลไกตลาดย่อมไม่สามารถรองรับคนที่ไม่มีอำนาจซื้อ รัฐที่เคยผละมือไปจึงจำเป็นต้องหันกลับมาทำในสิ่งที่กลไกตลาดทำไม่ได้

“ประเด็นที่ว่าตอนนี้คนทั่วไปไม่สามารถสะสมความมั่งคั่งของตนเองได้ เอาแค่เอาตัวรอดไปวันๆ ยังทำไม่ค่อยได้ เพราะค่าเช่าที่แพง ตรงนี้รัฐต้องเข้ามาจัดการ ในกรุงเทพฯ รัฐมีที่ดินเยอะและที่ผ่านมารัฐก็ยังไม่ได้ใช้ที่ดินนี้เพื่อสาธารณะประโยชน์ด้านที่อยู่อาศัยเท่าไหร่”

ผศ.ดร.อภิวัฒน์ ตั้งข้อสังเกตว่า ไม่มีโครงการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ของรัฐเกิดขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมืองเลย เพราะไม่มีที่ดินเหลือให้การเคหะแห่งชาติแล้ว ทว่า ที่ดินจำนวนมากกลับตกอยู่ในมือหน่วยงานราชการอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นกรมธนารักษ์ การรถไฟ การท่าเรือ กองทัพ แต่ที่ดินจำนวนมากเหล่านี้กลับไม่ได้ถูกนำมาใช้ประโยชน์ในเชิงสาธารณะหรือเพื่อประชาชนที่มีรายได้น้อยหน่วยงานภาครัฐเองก็ยังมีความคิดว่าต้องแสวงหาผลตอบแทนสูงสุดจากที่ดินในมือ เราจึงพบเห็นที่ดินรัฐหลายแห่งอยู่ในมือภาคธุรกิจเอกชนในรูปของการปล่อยเช่าระยะยาว โดยเฉพาะนำไปปล่อยเช่าหรือขายให้กับโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งจะพบว่าราคาคอนโดฯ ที่สูงเนื่องมาจากราคาที่ดิน ในขณะที่ต้นทุนก่อสร้างไม่ได้สูงขึ้นตาม 

“รัฐต้องเปลี่ยนแนวคิดการใช้ที่ดินของรัฐ ไม่ใช่แค่หารายได้เข้ารัฐ แต่ต้องมองในเชิงผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคม เวลารัฐวิสาหกิจหรือภาครัฐตั้งเกณฑ์การหาประโยชน์จากที่ดินในเมือง โดยมากตั้งจากผลตอบแทนเชิงรายได้ขององค์กร โดยไม่ได้ดูมิติอื่น เช่น การสร้างที่อยู่อาศัยของคนจนเมืองหรือผู้มีรายได้น้อย ซึ่งรัฐในช่วงหลังๆ ไม่ได้คิดเรื่องนี้เท่าไหร่”

สำหรับข้อเสนอเพื่อจัดการเรื่องที่อยู่อาศัย ผศ.ดร.อภิวัฒน์ เสนอว่า รัฐควรนำที่ดินในเมืองที่มีอยู่มาสร้างที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด โดยจะเป็นคนทำเองหรือให้เอกชนเป็นผู้บริหารก็ได้ ตัวกรรมสิทธิ์ที่ดินจะยังคงเป็นของรัฐ แต่ปล่อยให้เอกชนเช่าบริหารเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มีรายได้น้อยในระยะยาว ต้นทุนการเช่าถูกกว่าการซื้อขาด ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง เป็นการเข้าไปทำหน้าที่ในส่วนที่กลไกตลาดไม่สามารถทำได้ ทั้งนี้รัฐยังต้องเปลี่ยนแนวคิดว่านโยบายสาธารณะด้านที่ดินไม่ควรกำหนดโดยรายได้สูงสุดเข้ารัฐ แต่ควรกำหนดโดยผลประโยชน์สูงสุดของสังคม