ฐานเศรษฐกิจ ระบุจุฬาฯ ปรับแผนพลิกโฉมที่ดินสวนหลวง-สามย่านถึงสยามสแควร์ใหม่ สู่เมืองอัจฉริยะ นำร่องลงทุนเองก่อน 5 ปี อีก 291 ไร่ เปิดรับเอกชนลงทุน ประเดิม “สเตเดียม วัน” ปลายปีนี้ ต่อด้วย “Smart Intellectual Society” งบลงทุนกว่า 4 พันล้านบาท ที่มาภาพประกอบ: แฟ้มภาพ TCIJ

เว็บไซต์ฐานเศรษฐกิจ รายงานเมื่อวันที่ 5 พ.ค. 2560 ว่ารศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองอธิการบดีด้านการจัดการทรัพย์สินและนวัตกรรม ในฐานะผู้อำนวยการสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า แม้ที่ดินของจุฬาฯโดยภาพรวมดูเหมือนอยู่ใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส ด้านถนนพระราม 1 และรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที ด้านถนนพระราม 4 แต่เมื่อพูดถึงที่ดินย่านบรรทัดทองแล้ว หากจะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน ระยะเดินก็ไม่ง่าย เมื่อเทียบกับโครงการที่อยู่หน้าสถานีรถไฟฟ้า ประกอบกับที่ผ่านมาการพัฒนาพื้นที่ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ขาดอัตลักษณ์ของโครงการ มายุคนี้บนถนนพระราม 4 กำลังจะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นอีกค่อนข้างมาก ก็ต้องมาทบทวนศักยภาพที่ดินของจุฬาฯอีกครั้ง

หลังจากเข้ามารับตำแหน่งผู้อำนวยการ เมื่อเดือนมิถุนายนปี 2559 ได้ศึกษาแผนแม่บทเดิม เทียบกับสภาพโดยรวมของตลาดในปัจจุบัน พบว่าถ้าสำนักงานทรัพย์สินจุฬาฯ พัฒนาโครงการแบบไม่มีอัตลักษณ์ก็จะลำบาก ขณะเดียวกันมหาวิทยาลัยมอบนโย บายว่า สำนักงานการจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ไม่ใช่เน้นสร้างรายได้ แต่เน้นให้พื้นที่ของเราสร้างประโยชน์ สร้างคุณค่าให้กับสังคม (Value) ถือเป็นเรื่องที่ท้าทาย โดยมีพื้นที่ที่เหลือรอการพัฒนาอยู่อีก 291 ไร่

“ผมคิดโจทย์ใหม่ ยึดตามผังแม่บทแล้วหาหรือเติมอัตลักษณ์ลงไป ให้เห็นว่าธุรกิจหรือกิจกรรมบนพื้นที่ย่านสวน หลวง-สามย่านจะเป็นอย่างไร ซึ่งสรุปออกมาได้ 3 คำคือ LIVE-LIFE-LEARNING หมายถึงการใช้ชีวิตที่มีคุณภาพที่ดีขึ้น ถูกต้องกับไลฟ์สไตล์ และได้เรียนรู้ โดยจะพัฒนาให้เป็นเมืองที่ “Smart Intellectual City” เกิดสังคมอุดมปัญญา เชื่อมโยงการเรียนรู้เข้าไป เหมาะสมกับพื้นที่ที่ติดกับมหาวิทยาลัย”

ที่ผ่านมาพื้นที่สวนหลวง-สามย่าน มีการพัฒนาค่อนข้างน้อย และทำทีละบล็อก เช่น ตลาดสามย่าน, บล็อก 21-22 ที่ให้สัมปทานบริษัทโกลเด้นแลนด์ฯ ไปพัฒนาโครงการสามย่านมิตรทาวน์ บนพื้นที่ประมาณ 10 ไร่ ขณะนี้กำลังก่อสร้างฐานรากอีก 2 ปีจะสร้างเสร็จ แต่จากนี้ไปแทนที่จะพัฒนาทีละบล็อก สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯปรับแนวทางใหม่ เป็นคิดภาพใหญ่ให้เห็นทั้งพื้นที่ 291 ไร่นี้ ให้เป็น Road Map ที่กำลังจะเดินไปจากพระราม 4 ถึงพระราม 1

ที่ผ่านมาการพัฒนาพื้นที่ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่มักจะให้เอกชนมาร่วมลงทุน แต่ก็มีอุปสรรคสำคัญคือ เรื่องเวลา ที่สำนักงาน ไม่สามารถคุมเวลาได้ อย่างเช่น โครงการหัวมุมสามย่าน ที่กลุ่มโกลเด้นแลนด์ได้ไปใช้เวลา 7 ปี ตั้งแต่เริ่มเปิดทีโออาร์โครงการก็ต้องให้ ครม.อนุมัติ จึงมาคัดเลือกเอกชน เจรจาได้แล้วก็ไม่รู้ว่าครม.จะอนุมัติเมื่อไหร่ สำหรับเอกชนที่ลงทุนวางแผนเมื่อ 7 ปีที่แล้ว เมื่อ จะลงมือพัฒนา สภาพเศรษฐกิจและการตลาดก็เปลี่ยนไปแล้ว แผนการลงทุนก็ต้องแตกต่างจากเดิม ทำให้เอกชนขยาด ดังนั้น โครงการที่จะพัฒนาในช่วง 5 ปีนี้ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ อาจจะต้องลงทุนเอง โครงการที่คิดว่ารอไปได้จะให้เอกชนมาลงทุน

ในช่วงระยะสั้น สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จะพัฒนาโครงการแนวราบไปก่อน เป็นพัฒนาตามสภาพ ปรับปรุงตึกแถวเก่า ปรับปรุงทางเดิน สร้างอัตลักษณ์ทำให้น่าเดิน เรียกว่า สามย่านโอลด์ ทาวน์ จะทำในปีนี้ และปีหน้า เพิ่มทางเดิน (แกนสีเขียว) เชื่อมริมถนนพระราม 4 เป็นไกด์ไลน์ หากว่าในอนาคตจะมีการประมูลโครงการใหม่ ทุกตึกต้องเชื่อมต่อถึงกัน

ส่วนพื้นที่รอการพัฒนาตรงหัวมุมฝั่งถนนพระราม 1 มีโครงการชื่อ สเตเดี้ยม วัน (Stadium One) เดิมย่านนี้มีร้านขายอุปกรณ์กีฬา ปัจจุบันให้เข้ามาอยู่ด้านริมถนนบรรทัดทองกับย่านสวนหลวง แต่ยังอยากรักษาเอกลักษณ์ของกิจกรรมหรือธุรกิจที่เกี่ยวกับกีฬา เพราะอยู่ติดกับสนามกีฬา จึงมีแนวคิดจะเปิดสัมปทานให้เอกชนพัฒนาเป็นย่านกีฬา เน้นกีฬาจักรยานและวิ่ง โดยมีกรอบว่าต้องมีร้านค้าเกี่ยวกับธุรกิจดังกล่าวไม่น้อยกว่า 60 ร้าน

โครงการนี้มีผู้สนใจยื่นมาและคัดเลือกได้แล้ว ชื่อบริษัทสปอร์ต โซไซตี้ เกิดจากการรวมตัวของกลุ่มผู้จำหน่ายจักรยาน ขณะนี้อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดว่าจะพร้อมเปิดบริการปลายปี 2560 นี้ ต่อไปจะเกิดเป็นย่านกีฬาใหม่ๆ อาทิ จักรยาน วิ่ง และกีฬากลางแจ้งอื่นๆ รวมถึงจะกลายเป็นจุดนัดพบของนักปั่นจักรยาน เพราะมีล็อกเกอร์ ที่อาบนํ้า ที่รับฝากจักรยาน ฯลฯ

ยังมีอีกหนึ่งโครงการที่สภามหาวิทยาลัยฯ อนุมัติแล้ว คือแผนพัฒนาพื้นที่บล็อก 33 ที่อยู่ติดสวน 100 ปี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พื้นที่ประมาณ 13 ไร่ พัฒนาอาคาร 3 ทาวเวอร์ เป็นที่อยู่อาศัย,อาคารสำนักงาน,ร้านค้า และที่จอดรถ ภายใต้คอนเซปท์ Smart Intellectual Society ขณะนี้อยู่ระหว่างการออกแบบ พร้อมๆ กับเปิดให้ธุรกิจที่อยู่ในธีมดังกล่าวเข้ามาเจรจาเช่าพื้นที่ โดยธุรกิจที่จะมาอยู่ในโครงการนี้มีธุรกิจเกี่ยวกับสุขภาพ อาทิ เวลเนสเซ็นเตอร์ ศูนย์การแพทย์เฉพาะทาง และศูนย์กายภาพบำบัด ธุรกิจเกี่ยวกับการเรียนรู้และนวัตกรรมใหม่ ความคิดสร้างสรรค์ สำหรับโครงการนี้ต้องการหาผู้เช่าก่อนสร้างตึก จากนั้นออกแบบตามความต้องการของธุรกิจที่เข้ามาดำเนินการ โครงการนี้ใช้งบลงทุนประมาณ 4,300-4,500 ล้านบาท ตั้งเป้าออกแบบปีนี้ และเริ่มก่อสร้างในปี 2561

ส่วนพื้นที่ติดกัน บล็อก 34 มีแผนพัฒนาเป็น Innovation Exhibition พื้นที่แสดงนวัตกรรมตลอดทั้งปี จะดึงบริษัทชั้นนำมาเปิดห้องโชว์นวัตกรรม เหมือนงานบีโอไอแฟร์ คาดว่าอีก 6 เดือนหลังแผนการตลาดชัดเจน ก็จะเดินสายพบปะบริษัทเอกชน

พลิกสยามสแควร์ นอกจากพื้นที่สวน หลวง-สามย่าน พื้นที่สยามสแควร์เป็นพื้นที่ที่ธุรกิจอยากอยู่ คนอยากเช่า มีคิวรอเช่าพื้นที่ยาวมาก แต่ต่อไปก็จะขอจัดสรรผู้เช่าบ้าง เลือกผู้เช่าที่เป็นคนเก่งและมาจากท้องถิ่นต่างๆ ถ้าเป็นสินค้าหรือธุรกิจที่มีความคิดสร้างสรรค์ดีๆ คอนเซ็ปต์ดี ก็พร้อมจะเปิดพื้นที่พิเศษให้ในสยามสแควร์ เช่น ร้านโอ้กะจู๋ ขณะนี้มาเปิดที่สยามสแควร์

พร้อมกันนี้มีแผนจะปรับปรุงสยามสแควร์ให้เป็นวอล์ก กิ้งสตรีต โดยจะเพิ่มพื้นที่จอดรถ ทุบตึกแถวเก่าตรงข้ามศูนย์การค้าเอ็มบีเค สร้างอาคารจอดรถด้านล่าง และด้านบนเป็นพื้นที่สำนักงาน ขณะนี้ได้เคลียร์พื้นที่แล้ว ต่อไปเมื่อสร้างที่จอดรถแล้ว จะไม่ให้รถวิ่งบนสยามสแควร์ซอย 7 รถจากถนนพญาไทก็เข้าอาคารจอดรถตรงบล็อก เอช ที่สร้างใหม่ ถ้ามาทางอังรีดูนังต์ก็จอดรถที่อาคารสยามกิตติ์