สื่อ 'ฐานเศรษฐกิจ' เสนอรายงานพิเศษระบุ ทุนต่างชาติฮุบอสังหาริมทรัพย์ไทยโอนทะลักปีละแสนล้าน จีนมากสุด กินรวบตลาดบ้าน-คอนโดฯ ค่ายใหญ่-หน้าใหม่ โดด JV ดันยอดโต ดีเวลอปเปอร์เสียงแตก อาจเกิดโอเวอร์ซัพพลาย-ทิ้งหนี-รายเล็กตายสนิท ระเบิดเวลาลูกใหม่ จี้รัฐคุมเข้มก่อนมีปัญหา ที่มาภาพประกอบ: pxhere (CC0)

เว็บไซต์ฐานเศรษฐกิจ รายงานเมื่อวันที่ 13 ส.ค. 2561 ว่าปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยดูเหมือนจะทำนิวไฮในหลาย ๆ แง่ ทั้งจำนวนซัพพลายที่เกิดใหม่มากสุดในรอบหลายปี กำลังซื้อต่างชาติและกลุ่มบนมาแรง จนผู้เล่นนอกวงต้องกระโดดเข้าใส่ เช่นเดียวกับปรากฏการณ์การไหลทะลักเข้ามาของกลุ่มทุนต่างชาติขนาดใหญ่ ผ่านรูปแบบการร่วมทุนจำนวนมาก ก็ทำให้เป็นที่กังวลว่าจะมีผลต่อดีมานด์และซัพพลายมากน้อยอย่างไร ขณะที่บิ๊กเนมในวงการต่างชี้ว่า ไม่ต่างจากระเบิดเวลา หากไม่มีหลักเกณฑ์มาควบคุมดูแล

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในฐานะที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปรากฏการณ์กลุ่มทุนจากต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทยเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น เกิดขึ้นจากความต้องการของ 2 ฝ่าย โดยในมุมของต่าง คาดมาจากการเล็งเห็นถึงความเปลี่ยนแปลงในประเทศไทย เช่น โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี , โครงการศูนย์กลางบางซื่อ ที่จะเป็นโอกาสการเข้ามาลงทุนในระยะยาว โดยนำร่องผ่านการร่วมทุนกับบริษัทไทยก่อน ถ้าเป็นคน ก็คล้ายกับการทดลองจับคู่กันอยู่ก่อน อยู่ได้ก็อยู่กันยาว ๆ ขณะที่ ดีเวลอปเปอร์ไทยก็อยากเติบโตอย่างก้าวกระโดด ต้องการเงินทุนก้อนใหญ่ จึงเห็นภาพการจับมือร่วมเป็นพันธมิตรอย่างต่อเนื่องในตลาด

"ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากแรงผลักโปรโมตของภาครัฐ ฉะนั้น เป็นหน้าที่ของรัฐ ต้องคุมเกม ถ้าเศรษฐกิจขยายตัวตามคาด ทุกอย่างเดินตามแผน การเข้ามาลงทุนของต่างชาติก็น่าจะดี แต่กลับกัน หากไม่เป็นไปตามนั้น อาจโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล ฉะนั้น การลงทุนเข้ามาแล้วกับโครงสร้างพื้นฐานต้องเดินไปพร้อม ๆ กัน"

นายอธิป ยังระบุว่าการจับมือร่วมทุนระหว่างกันของรายใหญ่ ไม่น่ากังวลมากนัก แต่กับรายเล็กอาจมีความเสี่ยง และเสียเปรียบได้ เนื่องจากไม่มีเงินทุน มีแต่แรงงานและองค์ความรู้บางส่วนเท่านั้น ซึ่งในอนาคตอาจถูกทิ้งกลางทาง ฉะนั้น ต้องหาช่องว่างในตลาดให้เจอแล้วเจาะ ซึ่งจะมีโอกาสมากกว่า

ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงความเปลี่ยนแปลงและสิ่งท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2561 ว่า นอกจากผู้พัฒนาแล้ว ไทยต้องเฝ้าระวังผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจากกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีลาภลอย และโครงสร้างกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการแก้ไขแล้ว

อีกกรณีที่น่าจับตามองก็คือ การเข้ามาของเงินทุนต่างชาติอย่างมหาศาลในช่วงที่ผ่านมาและนับหลังจากนี้ ผ่านรูปแบบการร่วมทุนกับบริษัทไทยพัฒนาโครงการทั้งคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว นับรวม 34 บริษัท คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 6.18 แสนล้านบาท มากสุด คือ บริษัทจากชาติจีน , ฮ่องกง 19 บริษัท มูลค่าลงทุน 3.34 แสนล้านบาท ซึ่งจะมีผลกระทบทั้งในแง่ของดีมานด์และซัพพลายในตลาด เพราะตามมาด้วยกำลังซื้อของชาตินั้น ๆ ทั้งนี้พบว่า คนจีนมากที่สุด ซึ่งนอกจากจะต้องระมัดระวังเรื่องการอยู่อาศัยร่วมกับคนไทยแล้ว การร่วมทุนยังเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาตามมาในอนาคต ในแง่การบริหารของบริษัทไทย โดยเฉพาะเรื่องภาระหนี้ที่ถูกปกปิด

"ทำธุรกิจมา 25 ปี ไม่เคยเห็นการเปลี่ยนแปลงแบบนี้มาก่อน จริงอยู่การ JV กับต่างชาติทำให้เติบโตได้เร็ว มีต้นทุนที่สูง แต่อาจจะเป็นระเบิดเวลา โดยเฉพาะสัดส่วนถือหุ้น 49:51 เนื่องจากมีแค่บันทึก แต่ส่วนที่เป็นกำไรให้เห็น แต่หนี้ที่บริษัทลูกก่อไม่ได้ถูกเปิดเผยด้วย ในอนาคตจำเป็นต้องบังคับให้มีการแสดงข้อมูลนี้ด้วย ไม่งั้นหากมีปัญหา บริษัทแม่ไปก่อนแน่ อยากให้จัดทำหลักเกณฑ์ให้ชัดเจน"

ด้านมุมสะท้อนของ นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยตลาด บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า เล็งเห็นถึงปัญหาที่จะเกิดในอนาคตเช่นกัน หากกลุ่มทุนจากต่างชาติทยอยเข้ามาในอุตสาหกรรมนี้จำนวนมากขึ้นต่อเนื่อง เนื่องจากพบต่างชาติบางบริษัทเริ่มมีการชะลอการลงเงินกับบริษัทไทย เมื่อโครงการที่ร่วมลงทุนไม่ประสบความสำเร็จตามที่หวัง ขณะเดียวกัน อยากให้ระมัดระวังกลุ่มทุนจากชาติญี่ปุ่น เนื่องจากมองว่าเป็นเพียงการเข้ามาลงทุนทดลองตลาด โดยไม่มีกำลังซื้อจากชาติตนเองตามมาด้วย แตกต่างจากกลุ่มทุนจีน-ฮ่องกง ที่มาพร้อมกำลังซื้อ 49% สามารถขายออกหมด แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยภาพลักษณ์บริษัทจากชาติญี่ปุ่นที่น่าเชื่อถือ ทำให้ยังเป็นที่นิยมที่บริษัทไทยต้องการร่วมลงทุนอยู่ ส่วนในอนาคตคาดว่า ผลกระทบจากการนิยมร่วมทุนจะทำให้รายเล็กอยู่กันยากลำบากมากขึ้น