รายงานพิเศษจากสื่อ 'ประชาชาติธุรกิจ' เปิดกรุ 'ที่ดินสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์' 48 แปลงทั่วกรุง ชี้ทำเลทองใจกลางเมือง 'ราชเทวี-บางรัก-ยานนาวา-สี่พระยา-บรรทัดทอง' เผย 2 รูปแบบให้เอกชนเสนอด้วยวาจาและยื่นซองผลตอบแทน ไฮไลต์ 'เรือนอนุรักษ์เจ้าจอมมารดาเลื่อนเขตดุสิต-ที่ดินทีโอที 12 ไร่ เพลินจิต-ชิดลม' ใกล้หมดสัญญา 'เกษร-เซ็นทรัล-อนันดาฯ' ทุนใหญ่สนใจเพียบ โบรกเกอร์วิเคราะห์ย่านซีบีดีราคาพุ่งเพราะติดรถไฟฟ้า ธนารักษ์แย้มราคากระฉูดวาละล้านอัพ

เว็บไซต์ประชาชาติธุรกิจ รายงานเมื่อวันที่ 4 เม.ย. 2562 ว่าแม้บรรยากาศธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะไม่สดใสเหมือนก่อน แต่การเคลื่อนไหวในด้านซื้อขายที่ดินและการเปลี่ยนมือ ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง เนื่องจากกลุ่มทุนใหญ่ทั้งต่างชาติและมหาเศรษฐีเมืองไทย ยังคงไล่ล่าซื้อที่ดินเก็บเข้าพอร์ต ล่าสุดสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ประกาศในเว็บไซต์ www.crownproperty.or.th ให้ผู้สนใจลงทะเบียนเช่าที่ดินในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนหลายแปลง

ประมูลที่กลางเมือง

ประชาชาติธุรกิจอ้างแหล่งข่าวจากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ระบุว่าวันที่ 1 เม.ย.-31 พ.ค. 2562 ได้เปิดประมูลการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวน 48 อัตรา ทั้งรูปแบบการเปิดประมูลเช่าทั่วไปด้วยวาจา และการยื่นซองเสนอผลตอบแทน แยกเป็นสินทรัพย์ประเภทอาคารพาณิชยกรรม 32 อัตรา สินทรัพย์ประเภทอาคารพักอาศัย 10 อัตรา และสินทรัพย์ประเภทที่ดิน 6 อัตรา

อาทิ เขตดุสิต เปิดยื่นซองเสนอผลตอบแทนเรือนเจ้าจอมมารดาเลื่อนติดกับสถานีตำรวจดุสิต เนื้อที่ 1,765.94 ตร.ว. เป็นอาคาร 2 ชั้น เรือนไม้ 2 ชั้นเรือนไม้ชั้นเดียว และที่ดิน ระยะเวลาเช่า 30 ปี ให้เวลาปรับปรุง 2 ปี กำหนดเสนอผลตอบแทนขั้นต่ำ 232 ล้านบาท ซึ่งการพัฒนาอาคารจะต้องดำเนินการภายใต้หลักการอนุรักษ์ตามที่กรมศิลปากรกำหนด

เขตราชเทวี เป็นอาคาร 5 ชั้น 1 ห้อง 2 คูหา เนื้อที่ 48.18 ตร.ว. อยู่ตรงข้ามกับสวนสาธารณะสันติภาพ ให้ยื่นเสนอผลตอบแทนระยะเวลา 20 ปี กำหนดผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 9.7 ล้านบาท

เขตบางรัก ในซอยวัดมหาพฤฒาราม ถนนสี่พระยา เป็นอาคาร 4 ชั้น เนื้อที่ 148.37 ตร.ว. ให้ยื่นเสนอผลตอบแทน 20 ปี กำหนดผลตอบแทนขั้นต่ำ 28 ล้านบาท เขตยานนาวา ริมถนนพระราม 3 แขวงช่องนนทรี เป็นที่ดินเปล่า เนื้อที่ 657.66 ตร.ว. ให้ยื่นซองเสนอผลตอบแทน 15 ปี กำหนดผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 11 ล้านบาท

ตึกเก่าบริเวณแยกหัวมุมถนนบรรทัดทอง ตรงข้ามโลตัสพระราม 1 ให้ยื่นข้อเสนอผลตอบแทนระยะเวลา 25 ปี กำหนดผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 27 ล้านบาท และยังมีที่ดินเปล่าในเขตบางกอกใหญ่ เขตตลิ่งชัน อ.เมืองนนทบุรี อ.บางกรวย จ.นนทบุรี

“กำหนดการประมูล จะเปิดให้ลงทะเบียนแจ้งความประสงค์ถึงวันที่ 31 พ.ค.นี้ ลงพื้นที่ชี้แจงรายละเอียดครั้งที่ 1 วันที่ 7-17 พ.ค. ครั้งที่ 2 วันที่ 1-13 มิ.ย. ยื่นประมูลทั่วไปด้วยวาจาระหว่างวันที่ 18-20 มิ.ย. และยื่นซองเสนอผลตอบแทนวันที่ 21 มิ.ย.นี้”

ปล่อยเช่าที่ TOT

แหล่งข่าวระบุอีกว่าทั้งนี้สำนักงานทรัพย์สินฯยังมีที่ดินใจกลางเมืองอีก 1 แปลงที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนพัฒนาที่ดินเป็นอย่างมาก คือ ที่ดินพื้นที่กว่า 12 ไร่ ของสำนักงานทีโอทีที่อยู่ติดกับรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีชิดลม เนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ ซึ่งทางสำนักงานทรัพย์สินฯเตรียมจะนำมาเปิดประมูลเพราะที่ดินแปลงดังกล่าวกำลังจะหมดอายุสัญญาเช่ากับทีโอทีในปี 2565

“ที่ดินตรงเพลินจิต จะให้เช่าระยะยาว ปัจจุบันยังไม่ได้เปิดประมูลอย่างเป็นทางการ เพราะต้องรอให้ใกล้กับหมดสัญญา แต่ทางสำนักงานทรัพย์สินฯสามารถเปิดให้เอกชนที่สนใจเข้ามาลงทะเบียนรับรายละเอียดข้อมูลไว้ก่อนได้ ซึ่งก็มีผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสนใจจำนวนมากที่แสดงความจำนงมา ซึ่งนโยบายทางผู้บริหารให้รับไว้ทั้งหมดและพาลงพื้นที่ คาดว่าจะประมูลอย่างเป็นทางการเมื่อใกล้จะสิ้นสุดสัญญาหรือทางทีโอทีมีหนังสือยืนยันการส่งมอบพื้นที่คืนให้”

12 ไร่มูลค่า 2.8 พันล้าน

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทรนซี่ จำกัด เปิดเผยว่าที่ดินทีโอทีมีขนาด 12 ไร่ 2 งาน 8 ตารางวาราคาประเมินของกรมธนารักษ์กำหนดไว้รอบบัญชี 2558-2562 อยู่ที่ตารางวาละ 560,000 บาท เมื่อคิดรวม 12 ไร่ ราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 2,804 ล้านบาท ขณะที่การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน อยู่ในพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ทั้งที่อยู่อาศัยให้เช่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม ศูนย์การค้า

“แม้ว่าที่ดินตรงทีโอทีจะเป็นที่ดินเช่าระยะยาว แต่คาดว่าราคาที่ดินน่าจะปรับตัวสูงมากกว่าราคาประเมิน 560,000 ต่อตารางวา ดูได้จากที่ดินในซอยหลังสวนที่ราคาประเมินราชการกำหนดไว้ต่ำกว่า 560,000 บาทต่อตารางวาแต่เมื่อเปิดประมูลมีการเสนอราคาซื้อขายอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวา”

3 ทุนใหญ่สนใจ

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN เปิดเผยว่าบริษัทสนใจจะร่วมประมูลที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯเนื้อที่ 12 ไร่ติดรถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งทราบว่ามีผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ ๆ สนใจรายหลาย

“ที่ดินตรงนี้ไม่หมู ต้องแข่งกันเยอะ ตอนนี้ดีเวลอปเปอร์มีแข่งซื้อที่ดินกันทุกแปลง แต่ภาวะตลาดไม่รุนแรงมาก ทุกคนจึงระวังตัวหมด”

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อนหน้านี้นายชาย ศรีวิกรม์ นายกสมาคมผู้ประกอบการวิสาหกิจในย่านราชประสงค์ (RSTA) และผู้บริหารระดับสูงกลุ่มเกษร พร็อพเพอร์ตี้ ให้สัมภาษณ์ว่าที่ดินทีโอที ริมถนนสุขุมวิทเป็นที่ดินน่าสนใจ ปัจจุบันในย่านติดรถไฟฟ้ามีที่ดินผืนใหญ่เหลือน้อยมาก เหลือตรงทีโอทีแปลงเดียว จะหมดสัญญาเช่าในปี 2565 ซึ่งทางสำนักงานทรัพย์สินฯ เตรียมจะนำมาเปิดประมูลหาผู้เช่ารายใหม่ คาดว่าจะมีผู้สนใจร่วมประมูลจำนวนมาก เนื่องจากเป็นทำเลไข่แดงของเมือง

เช่นเดียวกับกลุ่มเซ็นทรัลก็มีความสนใจที่ดินทีโอที เนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ และอยู่ใกล้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ส่วนรูปแบบการพัฒนาต้องศึกษาอย่างละเอียด ให้คุ้มค่ากับการลงทุน

เพลินจิตวาละ 1 ล้าน

นายอำนวย ปรีมนวงศ์ อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ปัจจุบันกรมอยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดินใหม่เพื่อประกาศใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2563-31 ธ.ค. 2564 เพื่อรองรับกับการบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทั้งนี้โดยภาพรวมทั้งประเทศ ในเบื้องต้นพบว่า ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-20% สูงสุดยังเป็นทำเลในแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก

แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์กล่าวเพิ่มเติมว่า ราคาที่ดินสูงสุดที่จะประกาศใหม่นี้อยู่ที่ถนนเพลินจิต จากปัจจุบันตารางวาละ 900,000 บาท ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 1 ล้านบาท/ตารางวา ส่วนที่ดินของทีโอทีคาดว่าจะมีการปรับขึ้นเล็กน้อย

ทีโอทีได้ใช้พื้นที่ต่อ 50%

นายมนต์ชัย หนูสง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทีโอที จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าพื้นที่ชุมสายโทรศัพท์และสำนักงานบริการลูกค้าของทีโอที เพลินจิต จะเริ่มทยอยส่งมอบพื้นที่คืนให้กับสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ เริ่มในปลายปี 2563 โดยส่งคืนทั้งหมดในส่วนที่ติดกับถนนเพลินจิตและเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส

ส่วนของชุมสายโทรศัพท์ในบริเวณอาคารโซนด้านหลัง ได้ตกลงเช่าต่อกับสำนักงานทรัพย์สินฯ เรียบร้อยแล้ว โดยจะย้ายส่วนงานของศูนย์บริการทั้งหมดไปรวมไว้ในจุดเดียวด้านหลัง เพราะถ้าย้ายชุมสายโทรศัพท์ออกจะเป็นเรื่องใหญ่ที่สร้างผลกระทบในวงกว้าง รวมแล้วทีโอทีจะต้องส่งมอบคืนพื้นที่ราว 50% ของเนื้อที่ 12 ไร่

“ทีโอทีคงไม่เข้าเสนอราคาที่แปลงนี้ เพราะคาดว่าจะมีราคาสูงมาก อาจจะเป็นอีกแปลงที่ทำลายสถิติราคาที่ดินในย่านนี้” เท่าที่ตกลงกับสำนักงานทรัพย์สินฯ ไว้ล่าสุด คือ ทีโอทีจะได้ใช้พื้นที่ต่อในส่วนหลัง เพราะหากต้องย้ายชุมสายโทรศัพท์ออกทั้งหมด ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่ที่จะสร้างผลกระทบในวงกว้าง”