ท่านเชื่อหรือไม่ มีที่ดินบางทำเล ราคาที่ดินไม่ขึ้นเลย แถมลดเอาอีกต่างหาก ทำไมจึงเป็นแบบนี้ มาศึกษาให้ชัดเจน ถึงแผ่นดินต้องคำสาปกัน

ในฐานะที่ผมเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีฐานข้อมูลมากและยาวนาวที่สุดในประเทศไทย และยังไปสำรวจวิจัยถึงประเทศอื่นในอาเซียน พบว่า มีที่ดินบางบริเวณที่ศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจไว้ตั้งแต่ปี 2537 หรือ 25 ปีที่ผ่านมา แต่ปรากฏว่าราคาไม่ขึ้นเลยแถมบางบริเวณยังตกต่ำลงเสียอีก  มาวิเคราะห์ให้ชัดแจ้ง เผื่อนักลงทุนจะได้ไม่ตก "หลุมอากาศ" การลงทุนโดยไม่จำเป็น

บริเวณเลียบคลอง 13 ลำลูกกา

ทำเลที่ราคาที่ดินตกต่ำมากเป็นพิเศษก็คือ บริเวณเลียบคลอง 13 ซึ่งตั้งอยู่ตำบลคลองสิบสาม อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี  บริเวณนี้เป็นที่นาหรือพื้นที่เพื่อการเกษตรกรรม ราคาตลาดสำหรับแปลงที่ดินขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) ที่สำรวจไว้เมื่อปี 2537 เป็นเงินตารางวาละ 4,000 บาท  หรือไร่ละ 1.2 ล้านบาท  แต่ในปัจจุบัน มีราคาเพียงตารางวาละ 2,800 บาท หรือไร่ละ 1.12 ล้านบาทเท่านั้น

หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่าที่ดินในทำเลนี้เคยมีราคาสูงสุดถึง 4,400 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มจากปี 2537 ถึง 10% แต่หลังจากนั้นก็เริ่มตกต่ำลงตามภาวะเศรษฐกิจ จนถึงขนาด "ดิ่งเหว" เหลือเพียงตาราวาละ 2,500 บาท ในปี 2552 หรือลดลงถึง 38% ทั้งนี้เพราะบริเวณนี้ไม่มีสาธารณูปโภคใด ๆ ที่จะเกิดขึ้นใหม่ในพิเศษเลย จึงทำให้ราคาหยุดนิ่งหรือลดต่ำลง  อยบ่างไรก็ตามนับแต่ปี 2559 ที่ผ่านมา ราคาก็เริ่มเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 2,600 บาท  และ ณ สิ้นปี 2561 ราคา 2,800 บาท ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมา 3 ปีแล้ว แต่ก็ยังต่ำกว่าราคาปี 2537 ถึง 30% อยู่ดี

ที่ดินทำเลนี้จะดึขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการก่อสร้างวงแหวนรอบนอกรอบที่ 3 ซึ่งยังไม่มีทีท่าว่าจะก่อสร้างในอนาคตอันใกล้นี้  ดังนั้นราคาที่ดินในทำเลนี้จึงยังคงสงบหรือเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ นั่นเอง

บริเวณตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร

บริเวณนี้ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลฯ AREA สำรวจไว้ เป็นเงินตารางวาละ 6,250 บาท หรือไร่ละ 2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงแม้จะอยู่จังหวัดอยุธยาก็ตาม แต่เพราะอยู่ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ น่าจะมีศักยภาพที่ดี และราคาที่ดินเคยขึ้นสูงถึง 6,500 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 2.6 ล้านบาทในปี 2538 และ 2539 อย่างไรก็ตามราคาที่ดินก็ตกแรงมาโดยตลอดจนถึงปี 2552 ราคาตกต่ำลงถึง 4,500 บาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1.8 ล้านบาท เท่ากับลดลงไปถึง 26% เลยทีเดียว  อย่างไรก็ตามในปัจจุบันราคาที่ดินตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพยังมีราคาเพียง 6,000 บาทต่อตารางวลา หรือยังลดลงกว่าปี 2537 ราว 4%

สาเหตุที่ราคาที่ดินบริเวณนี้ตกต่ำก็เพราะมีการออกข้อกำหนดในการก่อสร้าง โดยห้ามก่อสร้างบริเวณโดยรอบศูนย์ศิลปาชีพฯ ด้วยนักผังเมืองหัวคร่ำครึมองว่า การมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์โดยรอบ จะทำให้การจราจรติดขัด ทำให้บดบังทัศนียภาพของศูนย์ศิลปาชีพฯ ทำให้ความสง่างามของศูนย์ศิลปาชีพฯ ลดลง ฯลฯ  และในเมื่อไม่มีศักยภาพในการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ จึงทำให้ ราคาที่ดินตกต่ำลงตามลำดับ  การออกข้อกำหนดการก่อสร้างเช่นนี้จึงเป็นการรอนสิทธิ์ประชาชนโดยแท้ สมควรที่จะยกเลิก หรือหากไม่ยกเลิกก็ต้องมีการชดเชยค่าเสียหายให้กับเจ้าของที่ดิน

อย่างไรก็ตามนับแต่ปี 2539 เป็นต้นมา ราคาที่ดินบริเวณนี้ก็เริ่มกระเตื้องขึ้น โดย ปี 2558 มีราคาตารางวาละ 4,600 บาท ก็เพิ่มเป็น 5,000 บาท, 5,500 บาท และ 6,000 บาท ในช่วงปี 2559-2561 ตามลำดับ ทั้งนี้เพราะเมืองขยายตัวมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น  แม้เพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่ก็เป็นการเพิ่มขึ้นที่มีนัยสำคัญพอสมควร ที่สำคัญ ราคาปัจจุบันต่ำกว่าราคาในช่วงปี 2537 เพียง 4% เท่านั้น

บริเวณรังสิต-นครนายก กม.37 (คลอง 14)

บริเวณนี้แต่เดิมเป็นแนวในการขยายตัวของเมือง จากคลองรังสิตช่วงต้นๆ ออกมาตามคลองต่าง ๆ อย่างไรก็ตามโดยที่แต่ละคลองรังสิต จะมีระยะห่างกัน 2.4 กิโลเมตร (60 เส้น) บริเวณที่ดินที่อยู่ห่างไกลออกไปจึงมักจะมีราคาต่ำกว่า โดยในบริเวณนี้มีราคาตารางวาละ 11,000 บาท หรือไร่ละ 4.4 ล้านบาท  และเคยขึ้นสูงสุดถึง 12,500 บาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 5 ล้านบาท ในช่วงปี 2559  แต่หลังจากนั้นมาราคาที่ดินก็ตกต่ำมาโดยตลอด  ทั้งนี้ในปี 2544 ตกต่ำลงเหลือเพียง 7,700 บาท หรือ 3.08 ล้านบาทต่อไร่ อย่างไรก็ตามราคาที่ดินก็เริ่มขยับขึ้น  และในช่วง 3 ปีหลังคือปี 2559 เป็นต้นมา ราคาก็เพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษ โดยในปัจจุบันตกเป็นเงินตารางวาละ 11,000 บาท ซึ่งเท่ากับราคาปี 2537 แล้ว

การที่ที่ดินในบริเวณนี้ตกต่ำลงมากเป็นพิเศษ ก็เพราะตั้งอยู่ห่างไกลความเจริญ ความเจริญตามถนนรังสิต-นครนายก มักมาไกลไม่เกินคลอง 6 หรือบริเวณก่อนถึงถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอก) ที่เลยไปกว่านั้นถือ่วาไกลเกินไปกว่าที่จะเดินทางไปทำงานตามปกติได้  ดังนั้นบริเวณคลอง 14 จึงถือว่าไกลเป็นพิเศษในอนาคตการพัฒนาถนนวงแหวนรอบนอกรอบที่ 3 จะส่งผลบวกต่อที่ดินในทำเลนี้

ถนนวงแหวนรอบกรุงเทพมหานคร รอบที่ 3

ถนนวงแหวนรอบกรุงเทพมหานคร รอบที่ 3 (www.outerring3east.com) นี้ จะผ่านบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงกับแปลงที่ดินที่ "ไกลปืนเที่ยง" ทั้ง 3 แปลงข้างต้น คือ แปลงถนนเลียบคลอง 13 กม.5  แปลงตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร และแปลงถนนรังสิต-นครนายก กม.37 (คลอง 14) อย่างไรก็ตามการวางแผนสร้างถนนสายนี้  ในขณะนี้ยังอยู่ระหว่างการประชุมเพื่อหารือมาตรการป้องกันแก้ไขและลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมกับประชาชน ซึ่งคงอีกนานกว่าจะได้สร้าง  คาดว่าจะกินเวลาอีกนับสิบปีกว่าจะก่อสร้างจนสำเร็จ  ดังนั้นราคาที่ดินในย่านนี้จึงจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

บทเรียนสำคัญในการซื้อที่ดินจากกรณีศึกษา 3 แปลงนี้ก็คือ การซื้อที่ดินรอบนอกที่ยังไม่มีศักยภาพที่ชัดเจน แม้จะตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ (ไม่ใช่ซอยย่อย) และแม้จะตั้งอยู่ห่างจากศูนย์กลางความเจริญในพื้นที่ไม่มากนัก) ก็ไม่อาจช่วยให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นได้ เพราะศักยภาพที่จำกัด เนื่องจากเมืองยังขยายตัวไปไม่ถึง ยิ่งหากมีข้อกำหนดในการห้ามก่อสร้าง เช่น กรณีศูนย์ศิลปาชีพฯ ก็ยิ่งทำให้เจ้าของที่ดินเสียผลประโยชน์ไปมหาศาล

หมายเหตุ: เผยแพร่ครั้งแรกที่ Agency for Real Estate Affairs (AREA)
ที่มาภาพประกอบหน้าแรก: Brandchatz