จากข่าวเมื่อปี 2557 (http://bit.ly/1RQgJzj) ที่ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้รับเงินจากบิดา (พ.อ.ประพัฒน์) เป็นเงิน 540 ล้านบาท จากการขายที่ดินถนนบางบอน 3 ในราคา 600 ล้านบาท ขณะนี้ราคาที่ดินดังกล่าวเป็นอย่างไร

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยออกสำรวจประเมินค่าที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งเป็นของ พ.อ.ประพัฒน์ จันทร์โอชา บิดาของ พล.อ.ประยุทธ์ พบว่า ที่ดินดังกล่าวมี 9 โฉนด รวมเป็นขนาด 50 ไร่ 3 งาน 8 ตารางวา ตั้งอยู่ติดถนนบางบอน 3 แขวงและเขตบางบอน กรุงเทพมหานคร

ขณะนั้นมีการซื้อขายกันในราคา 600 ล้านบาท แต่ ดร.โสภณ ประเมินไว้เป็นเงินประมาณ 550 ล้านบาท ทำให้เห็นได้ชัดเจนว่าการขายในราคา 600 ล้านบาท สอดคล้องกับราคาตลาดที่เป็นไปได้ในพื้นที่นั้นในขณะนั้น โดยอาจสูงกว่าราคาตลาดเล็กน้อย  อย่างไรก็ตามหากประเมินใหม่ในปัจจุบัน ราคาที่ดินจะตกเป็นเงินประมาณ 690 ล้านบาท หรือ

1. เพิ่มขึ้นจากราคาตลาดที่ประเมินไว้ก่อนหน้านี้ที่ 550 ล้านบาท ถึง 25% หรือ เพิ่มขึ้นปีละ 4.6%
2. หากพิจารณาในฐานะผู้ซื้อที่ซื้อ ณ ราคา 600 ล้าน ก็เท่ากับเพิ่มขึ้น 15% หรือ เพิ่มขึ้นปีละ 2.83%

จะเห็นได้ว่าในบริเวณนั้น ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3% ซึ่งก็นับว่าเหมาะสมแล้วกับการเพิ่มขึ้นในอัตราดังกล่าว  แต่หากในอนาคตมีโครงการสาธารณูปโภคเพิ่มเติม ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นมากกว่านี้ การลงทุนซื้อที่ดินแล้วทิ้งไปเฉยๆ ในกรณีนี้จึงนับว่าคุ้มค่า  แต่หากคิดในแง่ของการลงทุนของนักพัฒนาที่ดิน ก็ควรเอาที่ดินแปแลงนี้ไปพัฒนาทันทีเพื่อสร้างรายได้และต่อยอดการพัฒนาในทางอื่นจะดีกว่า

หมายเหตุการณ์สำรวจในครั้งก่อน (http://bit.ly/1RQgJzj)

อนึ่งที่ดินแปลงนี้มีคลองหนามแดงเป็นอาณาเขตทางทิศเหนือและทิศตะวันออก  ทิศใต้จรดถนนซอยไม่มีชื่อ ส่วนทิศตะวันตกติดถนนบางบอน 3  มีสถานีบริการน้ำมันเอสโซ่อยู่ฝั่งตรงข้ามทางทิศตะวันตก  ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ห่างจากถนนเอกชัยทางทิศใต้ 2 กิโลเมตร และห่างจากใจกลางเมือง หรือ กม.0 ของประเทศไทย คืออนุสาวรีย์ประชาธิปไตย ในเขตพระนคร ทางทิศตะวันออกประมาณ 20 กิโลเมตร  ที่ดินแปลงนี้ถือครองมานานมากกว่า 30 ปีแล้ว

ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ในเขตผังเมือง ก.4-28 เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมที่มีวัตถุประสงค์เพื่อเกษตรกรรม การสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติ และการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร ที่ดินประเภทนี้โดยเฉพาะแปลงนี้น่าจะสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ดังนี้

1. การจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 100 ตารางวา
2. การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 100 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร
3. สำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถว ที่มีพื้นที่ประกอบการไม่เกิน 100 ตารางเมตร
4. ตลาดที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,500 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร
            

สำหรับการใช้ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครกำหนดให้การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ ให้เป็นไปดังต่อไปนี้ 

1. มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 1 : 1 ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้ว หากมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตาม อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินของที่ดินแปลงที่เกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกิน 1 : 1
2. มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบ แต่อัตราส่วนของที่ว่างต้องไม่ต่ำกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้ว หากมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตามอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมของที่ดินแปลงที่เกิดจาก การแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกันต้องไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบ และให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของพื้นที่ว่าง
3. มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร เว้นแต่การอยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวให้มีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังของอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร และมีที่ว่างด้านข้างของอาคารไม่น้อยกว่าข้างละ 2 เมตร ให้ดำเนินการได้ในอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร โดยให้วัดจากระดับถนนถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

สำหรับราคาที่มีการซื้อขายตามข่าวกล่าวว่าเป็นเงิน 600 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางวาละประมาณ 29,545 บาท หรือไร่ละ 11.818 ล้านบาทนั้น อาจกล่าวได้ว่าเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาด ราคาที่ดินแปลงเล็กประมาณ 5-10 ไร่ ติดถนนบางบอน 3 มีราคาตามการสำรวจเบื้องต้นไร่ละ 15-18 ล้านบาท ทั้งนี้หากสมมติให้ที่ดินส่วนด้านหน้า นำไปก่อสร้างเป็นสำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตร ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่า และด้านในก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา จึงอาจกล่าวได้ว่าราคาที่ซื้อขายนี้สอดคล้องกับความเป็นจริง

อย่างไรก็ตามที่ดินแปลงนี้ในแง่หนึ่งมีศักยภาพเพิ่มขึ้น เพราะถนนบางบอน 3 ได้ขยายเป็น 4 ช่องทางจราจรแล้ว ทำให้มีความตื่นตัวของการซื้อขายที่ดินมากขึ้น แต่ในทางตรงกันข้าม ผังเมืองที่จำกัดศักยภาพ ทำให้โอกาสการใช้ที่ดินมีจำกัดลง การก่อสร้างอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว ที่มีอยู่ทั่วไปในบริเวณนั้น ไม่สามารถก่อสร้างได้อีกต่อไป จึงเหลือเพียงการก่อสร้างสำนักงานซึ่งไม่ใช่ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตร บ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา เป็นสำคัญ

หมายเหตุ: เผยแพร่ครั้งแรกที่ Agency for Real Estate Affairs (AREA)
ที่มาภาพประกอบหน้าแรก: Underdog.xyz