ตามที่มีคณะบุคคลเสนอให้รัฐบาลออกมาตรการให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ซื้อห้องชุดได้ 75% กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ขอเสนอข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติที่แสดงว่าไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีและซื้อห้องชุด 75% รัฐบาลไม่พึงออกมาตรการดังกล่าว โดยมีรายละเอียด ดังนี้:


เรื่องต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี
         - 25 ปี: ฟิลิปปินส์ แต่ต่ออายุไปได้ โดยทุกครั้งที่มีการต่อก็ต้องคิดค่าเช่าใหม่ เพราะการคิดค่าเช่าเป็นเวลานานครั้งเดียว (เช่น 99 ปีที่ไทยกำลังคิดจะทำ) จะทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบมาก <1>
         - 30 ปี อินโดนีเซีย โดยกรณีบาหลีที่ต่างชาตินิยมไปเที่ยวมากที่สุดก็จำกัดแค่ 30 ปี <2>
         - 30 ปี มาเลเซีย ในทางปฏิบัติจริง (ยืนยันโดยนาย Mani Usilapan อดีตอธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน กระทรวงการคลัง) แม้กฎหมาย Common Law จะให้เช่าได้ถึง 99 หรือ 999 ปีก็ตาม
         - 30 ปี ลาว แม้จะต่ออายุได้ แต่ต้องประเมินใหม่ ไม่ใช่เช่ารวดเดียว 99 ปี <3>
         - 40-70 ปี จีน (แต่กรณี 70 ปีคงมีเพียงบางโครงการเท่านั้น) โดยรัฐบาลเป็นผู้ให้เช่า ไม่ใช่เอกชนเพราะที่ดินทั้งหมดเป็นของรัฐ <4>
         - 50 ปี กัมพูชา โดยมีส่วนที่เกี่ยวข้องเพียงแห่งเดียวเป็นผู้ให้เช่า ไม่ใช่ปล่อยให้เอกชนหรือหน่วยราชการต่างๆ ต่างคนต่างปล่อยให้เช่ากันเองเช่นในประเทศไทย <5>
         - 50 ปี เวียดนาม มีเพียงบางกรณี เช่น ในนิคมอุตสาหกรรมที่ถึง 70 ปี <6>
         - 50-100 ปี อังกฤษ เป็นการเช่าที่ดินทั่วไป ซึ่งก็คงไม่ค่อยมีชาวต่างชาติไปเช่า <7> ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ก็มักเช่ากัน 5-20 ปีเท่านั้น <8> ส่วนพื้นที่เกษตรก็มักเช่ากันไม่เกิน 7 ปี <9>
         - 99 ปี สิงคโปร์ แต่เป็นการเช่าเป็นแปลงๆ ขนาดเล็กๆ โดยรัฐบาล และสิงคโปร์ก็ไม่มีที่ดินให้ต่างชาติได้เช่าอยู่แล้ว <10>

         แม้ในบางประเทศการให้เช่าที่ดินระยะยาวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้ แต่ต้องคิดค่าเช่าตลาดใหม่ ไม่ใช่คิดค่าเช่าครั้งเดียวในระยะ 99 ปี และประเทศต่างๆ ก็มักมีหน่วยราชการที่รับผิดชอบโดยตรงให้ต่างชาติเช่า ไม่ใช่ปล่อยให้ส่วนราชการปล่อยเช่ากันเอง

         ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรรับข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงจากผู้ที่หวังให้เช่าที่ดินแก่คนต่างชาติถึง 99 ปี คงไว้เพียง 30-50 ปีแล้วสามารถต่อการเช่าได้ตามราคาตลาดใหม่ได้ก็เพียงพอ


เรื่องการให้ซื้อห้องชุดได้ 75%
         30% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศเวียดนาม <11>
         40% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศฟิลิปปินส์ <12>
         49% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศอินโดนีเซีย <13>

         นอกจากนี้ในหลายประเทศ เช่น จีน ก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ แต่ต้องอยู่หรือทำงานในประเทศจีนเป็นเวลา 1-2 ปี และห้ามซื้อเพื่อการเก็งกำไร <14>

         ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรปล่อยให้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้เกิน 49% ดังเดิม การให้ต่างชาติถือครองได้ถึง 75% พวกต่างชาติอาจพาคนชาติเดียวกันมาซื้อจนครบ 75% แต่อีก 25% หลีกเลี่ยงไม่เปิดขายให้คนไทยก็ทำได้


ข้อกำหนดพิเศษ
         1. ในประเทศตะวันตกไม่ได้กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะราคาที่อยู่อาศัยของประเทศเหล่านั้นมีราคาสูงอยู่แล้ว แต่ในประเทศที่ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าประเทศตะวันตก มีข้อกำหนดเรื่องราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อได้ เช่น อินโดนีเซียกำหนดไว้ประมาณ 10 ล้านบาท <15> มาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 15 ล้านบาท <16>
         2. ออสเตรเลีย กำหนดให้ซื้อเฉพาะที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ที่อยู่อาศัยมือสองห้ามซื้อ <17>
        3. การกำหนดเสียภาษีซื้อ (Stamp Duty) โดยภาคพื้นยุโรปกำหนดไว้ 10-20% ฮ่องกงกำหนดไว้ 30% สิงคโปร์กำหนดไว้ 60% <18> เพื่อนำเงินภาษีมาพัฒนาประเทศ

         สิ่งที่รัฐบาลพึงพิจารณาเป็นพิเศษก็คือในปัจจุบันหลายประเทศเริ่มห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น นิวซีแลนด์ <19> แคนาดา <20> และในยุโรป <21> เพราะเห็นว่าไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่จะสร้างปัญหาภายในประเทศมากกว่า


ข้อเสนอแนะ
         กระผมขอย้ำข้อเสนอที่กระผมเคยนำเสนอเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้  ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น
         1. เก็บภาษีซื้อ 10%
         2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3% ในสหรัฐอเมริกา)
         3. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)
         4. เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)

รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น
         1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ
         2. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร
         3. การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

         สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี หรือการที่ห้องชุดบางโครงการที่ซื้อขายเกินกว่า 49% ไปก่อนหน้านี้ โดย รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

อ้างอิง
<1> Baker McKenzie. (Philippines) Lease. https://resourcehub.bakermckenzie.com/pl-pl/resources/global-corporate-real-estate-guide/asia-pacific/philippines/topics/leases
<2> Exotiq. What is a leasehold title in Bali? Ultimate 2024 Guide. https://www.exotiqproperty.com/blog/leasehold-title-bali
<3> Invest Asia. Buying Property in Laos: Restrictive and Difficult. September 13, 2023. https://www.investasian.com/property-investment/buying-property-laos/
<4> Invest Asian. Freehold vs. Leasehold Property Ownership. February 4, 2024. https://www.investasian.com/property-investment/freehold-vs-leasehold-property/
<5> Council for the Development of Cambodia. Land. https://cdc.gov.kh/laws-and-regulations/land
<6> Indochine Counsel. Guide for the Purchase and Lease of Land in Vietnam. December 2021 https://www.indochinecounsel.com/upload/news/GuidetoPurchasingandLeasinginVietnam_Dec2021.pdf
<7>  Thomson Reuters. Ground Lease. https://uk.practicallaw.thomsonreuters.com/7-502-3615?transitionType=Default&contextData=(sc.Default)&firstPage=true
<8> Baker McKenzie. (Engliand and Wales) Lease. https://resourcehub.bakermckenzie.com/en/resources/global-corporate-real-estate-guide/europe-middle-east-and-africa/england-and-wales/topics/leases
<9>  LegalVision. 3 Key Points About Agricultural Leases. https://legalvision.co.uk/commercial-lease-property/agricultural-lease/
<10> Urban Redevelopment Authority. Land Sales. https://www.ura.gov.sg/Corporate/Land-Sales
<11> Vietnam Briefing. Vietnam's Rules on Foreign Property Ownership. March 6, 2024. https://www.vietnam-briefing.com/news/vietnam-housing-law-draft-decree-guidelines-on-foreign-property-ownership.html/
<12> Investopedia. Buying a House in the Philippines: A How-to Guide. November 30, 2021. https://www.investopedia.com/articles/personal-finance/103015/buying-house-philippines-howto-guide.asp
<13> Let Move Indonesia. Buy Property in Indonesia as a Foreigners. August 8, 2023. https://www.letsmoveindonesia.com/buy-property-in-indonesia-as-a-foreigner/
<14> Wise. Buying property in China as a foreigner (2024): The complete guide https://wise.com/us/blog/buying-property-in-china
<15> Jakarta Globe. Foreign Property Ownership in Indonesia: A New Horizon. August 9, 2023. https://jakartaglobe.id/business/foreign-property-ownership-in-indonesia-a-new-horizon
<16> iProperty. Malaysia property buying guide for foreigners in 2024. April 24, 2024. https://www.iproperty.com.my/guides/foreigners-buying-property-malaysia-complete-guide-12332
<17> Experts for Expats. How to buy property in Australia as a foreigner. August 24, 2023. https://www.expertsforexpats.com/country/australia/finances-and-money/how-to-buy-property-in-australia-as-a-foreigner
<18> Live Mint. Singapore takes aim at rich Chinese with 60% property tax. April 28, 2023. https://www.livemint.com/news/world/singapore-takes-aim-at-rich-chinese-with-60-property-tax-11682635137782.html
<19> Bloomberg. New Zealand Opposition Would Ease Ban on Foreign Home Buyers. August 30, 2023. https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-08-30/new-zealand-opposition-would-ease-ban-on-foreign-home-buyers
<20> Forbes Advisor. Canada’s Ban On Foreign Property Buyers: How It May Affect You. Jan 19, 2023. https://www.forbes.com/advisor/ca/real-estate/foreign-homebuyers-ban/
<21> World Crunch. More Bans On Foreigners Buying Real Estate — But Will That Fix The Housing Crisis? April 22, 2024. https://worldcrunch.com/business-finance/foreigners-ban-buying-homes